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Aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie hat der Bundestag am 27.03.2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen.
Artikel 5 dieses Gesetzes bewirkt eine Änderung des Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch.
Gemäß Artikel 5 § 2 kann nunmehr der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht alleine aus dem Grunde kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
Gemäß Artikel 5 Abs. 4 sind Artikel 5 Abs. 1 bis 3 nur bis zum 30.06.2022 anzuwenden.
Artikel 5 § 2 enthält keine Befreiung von der Leistungspflicht des Mieters, sondern bewirkt lediglich einen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, wobei der Zahlungsverzug wie bisher eintritt und von Artikel 5 § 2 nicht berührt wird.
Dieser Kündigungsausschluss gilt bis zum 30.06.2022.
Dies bedeutet: Gerät ein Gewerbe- oder ein Wohnungsmieter während der Corona-Pandemie in einen Mietrückstand, der die Voraussetzungen einer fristlosen oder einer ordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB bzw. § 573 BGB erfüllt, so kann ihm somit erst ab Anfang Juni 2022 wegen der Mietrückstände aus dem Zeitraum der COVID-19-Pandemie gekündigt werden.
Dieser temporäre Ausschluss des Kündigungsrechts setzt jedoch zwingend voraus, dass die Nichtleistung der Miete von Seiten des Mieters auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Eine Gefährdung des angemessenen Lebensunterhalts setzt der Ausschluss nicht voraus, eine erhebliche Einschränkung der Einkünfte des Mieters, etwa durch angeordnete Kurzarbeit, ist ausreichend. Der Eintritt der wirtschaftlichen Probleme des Mieters sollte dieser dem Vermieter umgehend glaubhaft mitteilen, wobei auch eine eigene eidesstattliche Versicherung hierzu möglich ist, § 492 ZPO.
Ansonsten reicht für die Glaubhaftmachung das Vorlegen von Anträgen oder Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder für Geschäftsraum-Mieter der Verweis auf staatliche Einschränkungen (Sperre von Urlaub, Schließung von Restaurant) aus. Ein solcher Vortrag des Mieters stellt eine rechtsvernichtende Einwendung gegen eine Kündigung des Vermieters aufgrund von Zahlungsverzugs dar.
Sollte der Vermieter kündigen und auch Räumungsklage erheben und der Mieter die Einwendung erheben und glaubhaft machen, kann der Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt werden, wobei dann der Vermieter die Kosten der Erledigung zu tragen hat.
Da es sich bei der Geltendmachung von wirtschaftlichen Einbußen um eine Einwendung der Sphäre des Mieters handelt, hätte er die Kosten der Erledigung zu tragen, wenn er vor der Kündigung und dem Räumungsprozess nicht dem Vermieter die Umstände seiner Nichtzahlung glaubhaft mitgeteilt hat.
Der Vermieter ist jedoch nicht daran gehindert, gegen den Mieter aufgrund der Mietrückstände Zahlungsklage zu erheben, da die Mietforderungen nicht gestundet sind, sondern nur das daraus abgeleitete Kündigungsrecht zeitweise nicht besteht.
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Die SARS-CoV-2 Eindämmungsmaßnahmenverordnung (SARS-COV-2 EindmaßnV) stellt auch bei Gewerbemietobjekten keinen Mangel der Mietsache dar, da die schnelle Verbreitung eines vermutlich aus Asien stammenden Virus in Deutschland und die von der Executive erlassenen Notverordnungen weder der Risikosphäre des Vermieters, noch der Risikosphäre des Mieters zu zuordnen sind.
Dies bedeutet: dass der Gewerbemieter während der Corona-Pandemie gegenüber dem Vermieter die Miete nicht mindern oder das Mietverhältnis außerordentlich kündigen kann.
Eine gegen SARS-CoV-2 EindmaßnV verstoßene Nutzung des Gewerbemietobjektes ist nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Gewerbemietsache umfasst, so dass gesetzliche Verbote zu einer Veränderung der vom Vermieter vertraglich geschuldeten Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache führen.
Ob eine Anpassung der Gewerbemietverträge gemäß § 313 BGB aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage durch SARS-CoV-2 EindmaßnV möglich ist, durfte für jedes Mietverhältnis gesondert zu beurteilen sein.
Gegen eine Anwendung von § 313 BGB spricht die Einführung des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, da hierin ein durch die öffentliche Hand vorgenommener angemessener Interessenausgleich liegen könnte.
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Für Wohnungsmieter kann in Zeiten der COVID-19-Pandemie das Widerrufsrecht bei Mietverträgen interessant werden.
Das bedeutet: Sie als Wohnungsmieter können sich einseitig von dem Mietvertrag lösen, wenn der Vermieter ein Unternehmer und der Wohnungsmieter ein Verbraucher ist.
Aufgrund des Kontaktverbots werden aktuell häufig „digitale Besichtigungen“ durchgeführt, die im Gegensatz zu Besichtigungen vor Ort nicht das Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB ausschließen.
Sollte in diesem Fall der Vermieter den Mieter über sein Widerrufsrecht belehren, so muss der Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.
Bei einem erfolgreichen Widerruf des Mietvertrages muss der Vermieter die erhaltenen Mieten und die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen, ohne dass er etwas zurückbekommt, obwohl der Mieter die Wohnung genutzt hatte. Voraussetzung für ein Widerrufsrecht ist jedoch, dass der Mietvertrag gleichzeitig ein Verbrauchervertrag ist.
Hierzu müsste der Vermieter Unternehmer im Sinne des § 14 BGB sein.
Dies ist anzunehmen, wenn der Arbeitsumfang des Vermieters bei einem Wohnungsbestand eine büromäßige Organisation erfordert und deshalb die Grenze zum unternehmerischen Handeln überschreitet.
Weiterhin müsste der Mieter nach § 13 BGB Verbraucher sein, in der Regel natürliche Personen, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließen, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.
Weiterhin ist für ein Widerrufsrecht zwingend erforderlich, dass beim Zustandekommen des Mietvertrages Fernkommunikationsmittel verwendet werden.
Solche Fernkommunikationsmittel sind Briefe, Telefonate, Telekopien, E-Mails usw., also alle Instrumente, die es ermöglichen, einen Vertrag ohne körperliche Anwesenheit der Vertragspartner abzuschließen.
Sollte der Vermieter nicht oder falsch über das Widerrufsrecht belehren, obwohl er dazu verpflichtet gewesen ist, dann erlischt das Widerrufsrecht des Mieters gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB erst nach 12 Monaten.
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Gemäß Artikel 2 gemäß § 6 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, bezüglich Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt der bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Somit wird der Fall geregelt, dass der Verwalter nicht gemäß § 23 Abs. 1 WEG Eigentümerversammlungen mindestens einmal im Jahr aufgrund der SARS-CoV-2 EindmaßnV einberufen kann.
Beschlüsse, die auf Eigentümerversammlungen beschlossen werden, die gegen die Regelungen der SARS-COV-2 EindmaßnV durchgeführt werden, sind anfechtbar.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass aufgrund der SARS-COV-2 EindmaßnV für die Eigentümerversammlung geeignete Veranstaltungsorte ebenfalls geschlossen wurden.
Somit sollten Eigentümerversammlungen in die zweite Jahreshälfte 2020 verschoben werden, sofern bis dahin die SARS-COV-2 EindmaßnV aufgehoben ist.
Für weitere Rückfragen können Sie mich gerne kontaktieren.